วันอยู่อาศัยโลก 2569 : ไทยเผชิญวิกฤตบ้านล้นตลาดขายไม่ออก - คนอยากมีบ้านซื้อไม่ได้

เนื่องในโอกาสวันที่ 5 ตุลาคมของทุกปีเป็น วันอยู่อาศัยโลก (World Habitat Day) และในปี 2569 องค์การสหประชาชาติกำหนดประเด็นสำคัญว่า “Adequate Housing for All” หรือ “ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับทุกคน” เพื่อสะท้อนวิกฤตที่อยู่อาศัยของโลกที่ไม่ได้หมายถึงเพียงการมี “หลังคาคลุมศีรษะ” แต่ต้องหมายถึงบ้านที่ปลอดภัย มีคุณภาพ ราคาเข้าถึงได้ และตั้งอยู่ในพื้นที่ที่คนสามารถเข้าถึงงาน การศึกษา สาธารณสุข และบริการพื้นฐานได้ด้วย

สำหรับประเทศไทย เมื่อเปิดภาพตลาดในปี 2569 กลับพบความย้อนแย้งที่น่าคิดอย่างยิ่ง

ด้านหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมหาศาลรอขาย แต่คนอีกจำนวนมากกลับไม่มีความสามารถที่จะซื้อบ้านเหล่านั้นได้

ข้อมูล REIC ระบุว่า ณ ไตรมาส 1 ปี 2569 ที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศมีสูงถึงประมาณ 5.9 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน โดยกว่า 3.1 แสนหน่วย หรือ 52% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่สำคัญกว่า 60% ของที่อยู่อาศัยรอขาย หรือประมาณ 3.55 แสนหน่วย เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งควรจะเป็นระดับราคาที่ตอบโจทย์กลุ่มรายได้กลาง-ล่างมากที่สุด แต่กลับกลายเป็นสินค้าคงค้างจำนวนมหาศาล

ขณะที่ผลสำรวจ SCB EIC ปี 2569 กลับพบว่า 56% ของผู้ตอบแบบสอบถามไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้า สูงสุดในรอบ 4 ปี จากปัญหาเศรษฐกิจ รายได้ ภาระหนี้ ราคาที่อยู่อาศัย และความกังวลต่ออนาคต ขณะที่ความต้องการบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ยไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังเผชิญความเสี่ยงในการขอสินเชื่อสูง

นี่จึงเป็นภาพสะท้อนที่สำคัญว่า ปัญหาที่อยู่อาศัยของไทยอาจไม่ใช่ปัญหา “Supply ไม่พอ” แต่เป็นปัญหา “Supply ไม่ตรงกับ Purchasing Power”

บ้านมี แต่คนซื้อไม่ได้

ในอดีต การมีบ้านเป็นของตัวเองแทบจะเป็นเส้นทางมาตรฐานของการสร้างฐานะของครัวเรือนไทย แต่สมการนี้กำลังเปลี่ยนไป

ปัจจุบันครัวเรือนไทยเผชิญทั้งรายได้ที่โตช้าและภาระหนี้ที่สูง ธปท.ระบุว่าหนี้ครัวเรือนไทย ณ ไตรมาส 2 ปี 2568 อยู่ที่ 86.8% ของจีดีพี และส่วนหนึ่งเป็นหนี้ที่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ ขณะที่รายได้แรงงานมีแนวโน้มขยายตัวต่ำ

เมื่อรายได้โตไม่ทันต้นทุนการดำรงชีวิต การซื้อบ้านจึงไม่ใช่เพียงเรื่อง “ราคาบ้านแพง” แต่เป็นเรื่องของ ความสามารถในการรับภาระหนี้ระยะ 20-30 ปี

REIC ระบุว่าตลาดกลาง-ล่างยังเผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่ข้อมูลจากผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญในตลาดสะท้อนว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบางกลุ่มอยู่ในระดับสูงมากกว่า 50-60% และบางโครงการอาจสูงถึงประมาณ 70%

แม้ ธปท.จะต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ ธปท.เองระบุชัดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอ ขณะที่ธนาคารยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ

กล่าวง่าย ๆ คือ คนต้องการบ้าน แต่ธนาคารไม่สามารถปล่อยกู้ให้ทุกคน และคนจำนวนมากก็ไม่มั่นใจว่าจะสามารถแบกหนี้ได้

ผลที่ตามมาคือ คนจำนวนไม่น้อยจึงเลือก “ชะลอการซื้อ” แทนที่จะ “ซื้อแล้วเสี่ยงเป็นหนี้”

“เช่า” กำลังกลายเป็นทางเลือกจากข้อจำกัด มากกว่าความสมัครใจ

ข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติพบว่า ในปี 2567 ครัวเรือนทั่วประเทศที่เช่าบ้านมีสัดส่วน 20.2% แต่ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล สัดส่วนดังกล่าวสูงถึง 41.7%

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่าคนไทย “เลิกนิยมมีบ้าน” แต่สะท้อนว่าการเช่าได้กลายเป็นทางเลือกสำคัญของคนที่ต้องการรักษาสภาพคล่องและไม่ต้องการแบกรับภาระหนี้ระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองที่ราคาที่ดินและค่าที่อยู่อาศัยสูง

SCB EIC ระบุว่าในปี 2569 สาเหตุหลักของการเช่ายังคงมาจาก งบประมาณไม่เพียงพอที่จะซื้อ และผู้เช่าส่วนใหญ่ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะมีความพร้อมในการซื้อบ้าน ขณะที่คนรายได้ระดับกลาง-ล่างจำนวนมากต้องหันไปพิจารณาตลาดบ้านมือสองหรือเช่าแทน

ดังนั้น การเติบโตของตลาดเช่าในไทยอาจไม่ได้เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงของไลฟ์สไตล์ แต่กำลังสะท้อน “ความล่าช้าในการก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้าน”

และนี่เป็นประเด็นที่ต้องจับตา เพราะการเช่าที่อยู่อาศัยโดยสมัครใจเป็นเรื่องหนึ่ง แต่การเช่าเพราะไม่มีทางเลือกเป็นอีกเรื่องหนึ่งโดยสิ้นเชิง

วันอยู่อาศัยโลกปีนี้จึงอาจไม่ควรถามเพียงว่า

ประเทศไทยมีบ้านเพียงพอหรือยัง?

แต่ควรถามใหม่ว่า

บ้านที่ประเทศไทยกำลังสร้างนั้น

คนที่ต้องการบ้านจริง ๆ สามารถซื้อหรือเช่าได้หรือไม่

และบ้านเหล่านั้นตั้งอยู่ในที่ที่คนสามารถมีชีวิตและทำงาน

ได้อย่างมีคุณภาพหรือไม่?

บ้านล้นตลาด แต่กลับไม่ใช่บ้านที่คนต้องการ

ภาพตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2569 ยิ่งสะท้อนความย้อนแย้งดังกล่าวชัดเจนขึ้น

REIC รายงานว่า มีหน่วยเสนอขายรวม 214,083 หน่วย และเหลือขายสะสม 202,414 หน่วย มูลค่ากว่า 1.28 ล้านล้านบาท แม้จำนวนสต็อกจะลดลง 10.2% จากปีก่อน แต่ยังต้องใช้เวลาประมาณ 52 เดือน ในการระบายสินค้าคงเหลือ หากไม่มีอุปทานใหม่เข้ามา ขณะที่เฉพาะบ้านจัดสรรใช้เวลาถึงประมาณ 67 เดือน หรือเกือบ 6 ปี ส่วนคอนโดมิเนียมประมาณ 39 เดือน

ยิ่งน่าสนใจเมื่อพบว่า ตลาดไม่ได้ล้นเฉพาะบ้านราคาถูกอีกต่อไป แต่กำลังขยับขึ้นไปถึงตลาดระดับบน โดย REIC ระบุว่าอุปทานที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มจาก 12,349 หน่วยในปี 2562 เป็น 37,775 หน่วยในเดือนเมษายน 2568 หรือเพิ่มกว่า 3 เท่า จนผู้ประกอบการบางรายต้องใช้ส่วนลดสูงถึง 20-30% เพื่อเร่งระบายสต็อก

จึงเกิดปรากฏการณ์ที่ไม่ควรเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง นั่นคือ

คนที่ต้องการบ้านราคาไม่แพงกลับซื้อไม่ได้ ขณะที่บ้านราคาแพงจำนวนมากก็ขายไม่ได้

ปัญหาอยู่ที่ โครงสร้างตลาดไม่สมดุล

ยังมี “คนไร้บ้าน” อยู่ในประเทศที่มีบ้านเหลือขายนับแสนหน่วย

ประเทศไทยยังมีปัญหาคนไร้บ้าน ซึ่งเป็นปลายสุดของห่วงโซ่ความไม่มั่นคงด้านที่อยู่อาศัย

การแจงนับคนไร้บ้านทั่วประเทศเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2566 พบ 2,499 คน โดยกรุงเทพมหานครมีจำนวนมากที่สุด 1,271 คน หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด รองลงมาคือชลบุรีและเชียงใหม่

ตัวเลขดังกล่าวอาจไม่ใช่จำนวนคนไร้บ้านทั้งหมดที่เกิดขึ้นจริง เพราะการนับคนไร้บ้านทำได้ยากและมีความเสี่ยงต่อการนับซ้ำหรือไม่พบคนที่เคลื่อนย้ายตลอดเวลา แต่ตัวเลขนี้เพียงพอที่จะชี้ให้เห็นว่า การมีบ้านในระบบตลาด ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้

ที่น่ากังวลกว่านั้นคือ สาเหตุของการไร้บ้านไม่ได้เกิดจากเรื่องส่วนบุคคลเพียงอย่างเดียว แต่สัมพันธ์กับการว่างงาน ปัญหาครอบครัว การไม่มีรายได้ ปัญหาสุขภาพ และการเข้าไม่ถึงระบบสวัสดิการ โดยข้อมูลการศึกษาของ สวรส.ปี 2568 ยังพบว่าผู้รับบริการในสถานคุ้มครองคนไร้ที่พึ่งจำนวนมากมีปัญหาสุขภาพจิตร่วมด้วย สะท้อนว่าปัญหาที่อยู่อาศัยสามารถเชื่อมโยงกับปัญหาสุขภาพและการกลับคืนสู่สังคมได้โดยตรง

พูดอีกอย่างหนึ่งคือ “คนไร้บ้าน” ไม่ใช่จุดเริ่มต้นของปัญหา แต่เป็นปลายทางของปัญหาเศรษฐกิจและสังคมหลายชั้นที่สะสมจนคนคนหนึ่งหลุดออกจากระบบที่อยู่อาศัย

ปัญหาไม่ได้อยู่แค่ “บ้าน” แต่คือ “ทำเล”

ที่อยู่อาศัยราคาถูกมากบางครั้งไม่ได้ช่วยแก้ปัญหา หากตั้งอยู่ไกลจากแหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล หรือระบบขนส่ง

REIC มองว่าการขยายตัวของกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจากเมืองที่กระจุกตัวอยู่ศูนย์กลางเป็น “Network City” ที่เชื่อมโยงพื้นที่รอบนอกด้วยระบบรางและศูนย์เศรษฐกิจใหม่ ๆ นั่นหมายความว่าในอนาคต ทำเลที่เข้าถึงงานและบริการได้จะมีมูลค่าสูงขึ้น ขณะที่ที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ไกลจากโอกาสทางเศรษฐกิจอาจขายได้ช้าลง

ดังนั้น “บ้านราคาถูก” ที่ต้องเสียเวลาเดินทางวันละ 2-3 ชั่วโมงและมีต้นทุนค่าเดินทางสูง อาจไม่ได้ถูกจริงในแง่ต้นทุนชีวิต

นี่จึงเป็นเหตุผลที่นโยบายที่อยู่อาศัยต้องไม่คิดเฉพาะ “สร้างกี่หลัง ราคาเท่าไร” แต่ต้องคิดว่า สร้างตรงไหน และทำให้คนเดินทางไปทำงานได้อย่างไร

อีกปัญหาใหญ่ที่กำลังมา คือ “สังคมสูงวัย”

นี่อาจเป็นระเบิดเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังให้ความสนใจไม่มากพอ

สำนักงานสถิติแห่งชาติพบว่าโครงสร้างครัวเรือนไทยมีขนาดเล็กลงอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2567 ครัวเรือนที่อยู่คนเดียวเพิ่มขึ้นเป็น 26.5% จาก 22.3% ในปี 2564

ขณะที่ TDRI ประเมินว่าในระยะยาว การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรและสังคมสูงวัยอาจทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงประมาณ 0.6-1.3% ต่อปี และทำให้ตลาดแบ่งออกเป็นสองขั้ว คือกลุ่มรายได้สูงที่ยังมีกำลังซื้อในทำเลดี กับกลุ่มรายได้ที่โตไม่ทันราคาบ้าน

ผลที่น่ากังวลคือ เมื่อประชากรลดลงและผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น บ้านในทำเลที่ไม่เป็นที่ต้องการอาจกลายเป็น สินทรัพย์ที่เสื่อมมูลค่า หรือบ้านว่าง ขณะที่บ้านในทำเลคุณภาพสูงอาจยังมีราคาแพงขึ้นเรื่อย ๆ TDRI ประเมินว่าราคาที่อยู่อาศัยในทำเลสำคัญอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากในระยะยาว ขณะที่บ้านในทำเลที่ไม่ใช่ทำเลหลักมีความเสี่ยงไม่สามารถรักษามูลค่าได้

นี่หมายความว่าในอนาคตประเทศไทยอาจต้องเผชิญกับ “บ้านล้นในบางพื้นที่ แต่บ้านแพงในพื้นที่ที่คนอยากอยู่” พร้อมกัน

บ้านในอนาคตต้องรับมือภัยพิบัติด้วย

อีกโจทย์ที่กำลังสำคัญขึ้นคือเรื่อง “บ้านที่อยู่ได้อย่างปลอดภัย” ท่ามกลางความเสี่ยงจากน้ำท่วม ความร้อนจัด พายุ และภัยธรรมชาติ

UN-Habitat ชี้ว่าที่อยู่อาศัยในอนาคตต้องเป็นทั้ง affordable, inclusive และ climate-resilient เพราะคนรายได้น้อยมักเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติมากที่สุด ขณะที่รัฐบาลไทยเองก็ได้แสดงจุดยืนในเวที UN-Habitat ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรคำนึงถึงความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศและการออกแบบเมืองอย่างยั่งยืน

หากบ้านราคาถูกแต่สร้างอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมสูง หรือมีค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและค่าซ่อมบำรุงสูง บ้านนั้นก็อาจไม่ใช่ “บ้านราคาถูก” อย่างแท้จริง

หากไม่แก้ วันนี้จะเกิดอะไรขึ้นกับสังคมไทย?

ระยะสั้น : ตลาดซึม คนซื้อไม่ได้ ผู้ประกอบการต้องลดราคา

ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า หากกำลังซื้อยังฟื้นตัวช้า ปัญหาหลักจะยังอยู่ที่ สินเชื่อไม่ผ่าน หนี้ครัวเรือนสูง และสต็อกสะสม

ผู้ประกอบการจะต้องลดการเปิดโครงการใหม่ เร่งทำโปรโมชั่น ลดราคา และหันไปจับกลุ่มเฉพาะมากขึ้น ขณะที่ตลาดมือสองและตลาดเช่าจะมีบทบาทเพิ่มขึ้น

ด้านประชาชน การตัดสินใจซื้อบ้านจะถูกเลื่อนออกไป ทำให้คนรุ่นใหม่จำนวนมากอยู่กับการเช่านานขึ้น หรือกลับไปอยู่กับครอบครัวเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย ซึ่งจะกระทบทั้งการสร้างครัวเรือนใหม่และการสะสมความมั่งคั่งของคนรุ่นใหม่

        ระยะกลาง : ตลาดที่อยู่อาศัยจะแตกเป็น “สองกลุ่ม”

หากปัญหายืดเยื้อ 3-7 ปี ตลาดมีโอกาสแบ่งชัดเจนเป็นสองกลุ่ม

กลุ่มแรกคือคนมีรายได้สูงที่ยังสามารถเข้าถึงทำเลคุณภาพสูง บ้านระดับบน และสินเชื่อ

อีกกลุ่มคือคนรายได้กลาง-ล่างที่ต้องพึ่งบ้านมือสอง บ้านเช่า บ้านราคาประหยัด หรือออกไปอยู่ชานเมืองมากขึ้น

ช่องว่างดังกล่าวจะไม่ได้เกิดเพียงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่จะลามไปถึง การเดินทาง เวลา สุขภาพ การศึกษา โอกาสในการทำงาน และคุณภาพชีวิต

คนที่ต้องอยู่ไกลจากแหล่งงานจะมีต้นทุนเวลาและค่าเดินทางสูงกว่า คนที่อยู่ในทำเลดีจะมีโอกาสเข้าถึงโอกาสทางเศรษฐกิจมากกว่า

ในที่สุด “ทำเลที่อยู่อาศัย” จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจอย่างชัดเจน

ระยะยาว : ปัญหาอาจเปลี่ยนจาก “บ้านแพง” เป็น “บ้านเสื่อมมูลค่า”

นี่คือโจทย์ที่อันตรายที่สุด

เมื่อไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มรูปแบบ ประชากรและขนาดครัวเรือนลดลง ความต้องการบ้านจะไม่ได้เพิ่มขึ้นตามจำนวนหน่วยที่สร้างเหมือนอดีต

TDRI คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจากผลกระทบประชากรอาจลดลง 0.6-1.3% ต่อปี ขณะที่บ้านในพื้นที่ที่ไม่เป็นที่ต้องการมีความเสี่ยงกลายเป็นทรัพย์สินที่ขายยากและเสื่อมมูลค่า

ในเวลานั้น ปัญหาของไทยอาจไม่ได้อยู่ที่ “คนไม่มีบ้าน” เพียงอย่างเดียว แต่อาจกลายเป็น “คนมีบ้าน แต่บ้านไม่ใช่สินทรัพย์ที่สร้างความมั่นคงได้อีกต่อไป”

บ้านบางแห่งอาจกลายเป็นภาระของผู้สูงอายุ เป็นทรัพย์สินที่ขายไม่ได้ หรือเป็นบ้านว่างของครอบครัวที่ลูกหลานย้ายไปทำงานในเมือง

ถึงเวลาเปลี่ยนวิธีคิดเรื่อง “บ้าน”

ข้อมูลทั้งหมดนำไปสู่ข้อสรุปสำคัญว่า การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของไทยไม่ควรหยุดอยู่ที่มาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ลดค่าธรรมเนียม หรือผ่อนคลาย LTV แม้มาตรการเหล่านี้ช่วยพยุงตลาดในระยะสั้นได้

สิ่งที่ประเทศไทยต้องการมากกว่าคือ “นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติที่มองทั้งวงจรชีวิต”

ตั้งแต่คนเริ่มทำงาน → เช่าบ้าน → แต่งงาน → มีลูก → ซื้อบ้าน → เข้าสู่วัยสูงอายุ → จนถึงวันที่ต้องเปลี่ยนบ้านให้เหมาะกับวัย หรือส่งต่อทรัพย์สินให้คนรุ่นต่อไป

ภาครัฐควรให้ความสำคัญกับ บ้านเช่าราคาเข้าถึงได้และมีความมั่นคงระยะยาว, สินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่มีศักยภาพ, การใช้บ้านมือสองและบ้านร้างให้เกิดประโยชน์, การพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่งและแหล่งงาน, การยกระดับชุมชนรายได้น้อยโดยไม่ผลักคนออกจากเมือง และการออกแบบบ้านรองรับสังคมสูงวัยและภัยภูมิอากาศ

ประเทศไทยเองมีบทเรียนจาก “บ้านมั่นคง” ของ พอช. ซึ่งดำเนินงานพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยมาแล้วหลายแสนครัวเรือน และในเดือนกันยายน 2568 มีการดำเนินงานตามแนวทางบ้านมั่นคง 320,932 ครัวเรือน ขณะที่แผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปีตั้งเป้าหมายช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย 1.3 ล้านครัวเรือนภายในปี 2579

นั่นแสดงให้เห็นว่าไทยมีต้นแบบและเครื่องมืออยู่ไม่น้อย ปัญหาสำคัญจึงอยู่ที่ การขยายผลให้ตรงกับขนาดของปัญหาและเชื่อมโยงกับนโยบายเศรษฐกิจ เมือง ที่ดิน การเงิน และสวัสดิการเข้าด้วยกัน

วันอยู่อาศัยโลกปีนี้จึงอาจไม่ควรถามเพียงว่า

“ประเทศไทยมีบ้านเพียงพอหรือยัง?”

แต่ควรถามใหม่ว่า

“บ้านที่ประเทศไทยกำลังสร้างนั้น คนที่ต้องการบ้านจริง ๆ สามารถซื้อหรือเช่าได้หรือไม่ และบ้านเหล่านั้นตั้งอยู่ในที่ที่คนสามารถมีชีวิตและทำงานได้อย่างมีคุณภาพหรือไม่?”

เพราะภาพที่เห็นในวันนี้คือ บ้านเหลือขายนับแสนหน่วย ขณะที่คนจำนวนมากซื้อไม่ได้ ตลาดเช่าเติบโตจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ คนไร้บ้านยังมีอยู่ และประชากรไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว

ถ้าปล่อยให้ปัญหาเหล่านี้แยกกันแก้ ประเทศไทยอาจกำลังเดินไปสู่สังคมที่มี “บ้านมากขึ้น แต่คนเข้าถึงบ้านน้อยลง” และในระยะยาวอาจกลายเป็น “บ้านสองตลาด” - ตลาดหนึ่งสำหรับคนที่มีกำลังซื้อ และอีกตลาดสำหรับคนที่ต้องดิ้นรนเพื่อให้มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

นั่นจะไม่ใช่เพียงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น วิกฤตความเหลื่อมล้ำ คุณภาพชีวิต และโครงสร้างสังคมของประเทศไทย

และโจทย์สำคัญที่สุดของนโยบายที่อยู่อาศัยไทยในวันนี้ จึงไม่ใช่การสร้างบ้านให้มากที่สุด แต่คือการทำให้ “คนที่ต้องการบ้าน” สามารถมีบ้านที่เหมาะสม อยู่ในทำเลที่เหมาะสม และไม่ต้องแลกด้วยการเป็นหนี้จนเสียสมดุลของชีวิต